Sewa-menyewa properti merupakan salah satu transaksi yang paling sering dilakukan, mulai dari rumah, kantor, hingga unit apartemen.
Banyak orang masih menganggapnya urusan sederhana yang cukup dibuktikan dengan kuitansi pembayaran.
Redaksi perjanjian yang kurang jelas sering menjadi sumber sengketa, misalnya soal biaya perbaikan, pemotongan uang jaminan, atau pengakhiran sewa sebelum waktunya.
Memahami dasar hukum dan klausul pentingnya membantu pemilik maupun penyewa terlindungi secara seimbang.
Dasar Hukum Sewa-Menyewa di Indonesia
Aturan sewa-menyewa tercantum dalam Buku Ketiga KUHPerdata, tepatnya Pasal 1548 sampai Pasal 1600.
Pasal 1548 menjelaskan bahwa sewa-menyewa adalah persetujuan ketika satu pihak memberikan hak menikmati suatu barang selama waktu tertentu dengan imbalan harga yang disanggupi pihak lainnya.
Perjanjian yang dibuat secara sah mengikat para pihak layaknya undang-undang sesuai Pasal 1338 KUHPerdata.
Agar sah, perjanjian wajib memenuhi empat syarat dalam Pasal 1320 KUHPerdata berikut:
- Ada kesepakatan para pihak tanpa paksaan, kekhilafan, atau penipuan.
- Para pihak cakap secara hukum untuk membuat perjanjian.
- Objek sewa jelas dan tertentu.
- Tujuan perjanjian halal dan tidak melanggar peraturan maupun ketertiban umum.
6 Klausul Penting dalam Kontrak Sewa Properti
Klausul-klausul ini menentukan siapa menanggung apa selama masa sewa, sehingga perlu ditulis tegas sebelum perjanjian ditandatangani di atas meterai.
Berikut enam klausul yang perlu dicermati oleh pemilik properti maupun penyewa.
1. Identitas Para Pihak dan Kewenangan
Pihak yang menyewakan harus terbukti sebagai pemilik sah atau pemegang surat kuasa resmi dari pemilik, terutama untuk properti bernilai tinggi.
Calon penghuni yang berencana sewa apartemen Jakarta Pusat selama satu hingga dua tahun, misalnya, perlu mencocokkan data unit dengan dokumen kepemilikan atau pengelolaan resmi agar terhindar dari klaim pihak ketiga.
2. Harga Sewa, Pajak, dan Biaya Rutin
Perjanjian perlu merinci komponen biaya yang sudah dan belum termasuk dalam harga sewa, antara lain:
- IPL atau service charge, yaitu biaya pemeliharaan kawasan pada apartemen dan perumahan klaster, yang perlu ditegaskan akan ditanggung penyewa atau pemilik.
- Utilitas bulanan seperti listrik, air, internet, dan gas.
- PPh Pasal 4 ayat (2) yang bersifat final atas sewa tanah dan/atau bangunan, termasuk mekanisme pemotongan dan bukti potongnya jika penyewa berbentuk PT atau CV.
3. Security Deposit
Uang jaminan dititipkan penyewa di awal masa sewa untuk menutup tunggakan utilitas atau kerusakan akibat kelalaian, dan sengketanya paling sering muncul di akhir masa sewa.
Kontrak sebaiknya memuat:
- Besaran nominal security deposit yang disepakati.
- Batas waktu pengembalian, misalnya maksimal 14 hari kerja setelah kunci diserahkan dan tagihan terakhir lunas.
- Pembeda antara kerusakan akibat kelalaian dan keausan wajar, seperti cat dinding yang memudar seiring waktu.
4. Perawatan dan Perbaikan
Pasal 1551 dan Pasal 1583 KUHPerdata mengatur pembagian tanggung jawab perbaikan antara pemilik dan penyewa, termasuk perbaikan besar dan perbaikan kecil sehari-hari, sehingga pembagiannya sebaiknya ditulis jelas lengkap dengan jenis kerusakannya.
Pada kontrak sewa rumah Jakarta Barat, contohnya, atap bocor, dinding retak, atau pompa air utama yang rusak karena usia menjadi tanggung jawab pemilik, sedangkan mengganti bola lampu, membersihkan saluran air ringan, dan merawat taman menjadi kewajiban penyewa.
5. Sewa Ulang dan Peruntukan Properti
Pasal 1559 KUHPerdata melarang penyewa menyewakan kembali objek sewa tanpa izin dari pemilik, sehingga izin tersebut sebaiknya dituangkan secara tertulis.
Perjanjian juga perlu menyebut peruntukan properti, apakah untuk hunian atau kegiatan usaha, karena hal ini berkaitan dengan aturan zonasi dan tata tertib pengelola seperti PPPSRS pada rumah susun.
6. Force Majeure dan Pengakhiran Sewa Lebih Awal
Keadaan kahar mencakup kejadian tak terduga, seperti bencana alam, kebakaran tanpa kelalaian penyewa, atau perubahan regulasi pemerintah, dan perlu diatur dalam pasal tersendiri.
Perjanjian juga sebaiknya mengatur konsekuensi jika salah satu pihak mengakhiri sewa lebih awal, termasuk kewajiban pemberitahuan tertulis minimal 30 atau 60 hari sebelumnya.
Pentingnya Berita Acara Serah Terima
Berita Acara Serah Terima (BAST) adalah dokumen yang mencatat kondisi properti saat kunci diserahkan dari pemilik kepada penyewa.
Dokumen ini melengkapi perjanjian utama karena menjadi acuan objektif ketika muncul perbedaan pendapat soal kerusakan di akhir masa sewa.
BAST sebaiknya disertai daftar inventaris yang mencatat kondisi ruangan, angka meteran listrik dan air, serta kondisi setiap perabotan.
Foto bertanggal pada setiap bagian properti memperkuat catatan tersebut sebagai bukti.
Kedua pihak menandatangani BAST dan masing-masing menyimpan salinannya untuk dicocokkan kembali saat sewa berakhir.
Dengan begitu, pembagian tanggung jawab atas kerusakan dan pengembalian security deposit memiliki dasar yang jelas.
Kesimpulan
Perjanjian sewa properti berpijak pada KUHPerdata dan mengikat jika memenuhi syarat sah perjanjian, sehingga isinya perlu disusun teliti sejak awal.
Enam klausul utama, yaitu identitas para pihak, biaya dan pajak, security deposit, perawatan, sewa ulang, serta force majeure, menentukan pembagian hak dan kewajiban selama masa sewa.
BAST melengkapi klausul tersebut sebagai bukti kondisi awal properti.
Sebelum menandatangani, pemilik dan penyewa dapat memeriksa kembali keenam klausul dan BAST agar kepastian hukum terjaga hingga masa sewa berakhir.
